未来房地产市场分析与预测

发布时间：2011.06.11 来源： 浏览次数：2322

随着国家对房地产市场调控性政策相继出台，我们对政策调控寄予深厚的期望，但是我们也应该从调控本身去深度思考……
   这些年，房地产价格的高速增长始终是政府的一块“心病”，为了保障房地产市场的健康发展和平稳增长，政府相继出台了大量的调控政策。“国六条”、“国八条”、“国十条”相继出现。但每一次调控后，市场反应并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，房地产价格反而是更加坚挺，越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控—观望—反停—更高—再调—再高”的恶性循环，每经历一次政府客观调控循环，房价都会快速跃升到一个更高的价格平台。
   以下我国2003年以来政府调控以及市场反应的对比，其清楚地反映了这种恶性循环。
   2004年国务际出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》要求二套房首付比例不低于40%。
   2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（旧国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）个人购买住房不足2年转让的，按销售收入金额征收营业税。
   2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积70%以上。
   2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。
   2008年国务院出台《关于促进房地市场健康发展若干意见》，放松二套房贷。
   2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
   2010年国务院先后出台《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，二套房贷款首付款比例不得低于50%，暂停三套房贷款，并严格执行差别性税收政策。
   房地产价格的高速上涨，人们一般把其归咎于城镇化、土地供应有限、中国人口加剧、GDP高速增长、开发商炒作、抬价、牟暴利。然而，针对这些思考国家已出台了很多专项措施进行调控，但是并没有取得预期的效果，说明房价的高速上涨有着更深层次的原因，而且住房调控政策的制定也缺乏深入的考虑分析。
   首先，住房价格的上涨受到当时宏观经济形势和市场结构的影响，宏观经济政策也能够影响到住房价格的走势。所以，在制定住宅调控政策时，要考虑到宏观经济政策。
   其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制。
   再次，住房调控能否取得预期的效果，调控政策的执行非常重要。但是，目前我国住房调控在执行中没有得到很好的落实，限制了调控的作用。
   最后，住房价格、住房市场是受到我国住房制度影响的，当前我国住房制度并不完善，在经历了几次变革之后，还没有形成完善的住房制度，相关的法制建设和配套制度建设也比较落后。
   总之，住房市场是一个关系国计民生、复杂的综合体，其变化、波动、走向和发展是一个复杂原因之和的过程，不是用一个政策和办法就能调整出现完美的效果，那么这是一个挑战，需要全社会共同努力完成。

                                     作者：陕西华兴源企业集团总裁李建国