保障房须避免『种下龙种，收获跳蚤』

发布时间：2011.06.15 来源： 浏览次数：2429

最近有报道说，原本按计划到今年10月底前须全部开工的1000万套保障房，截至5月底，成绩并不理想，一些城市开工率不到三成。最好的重庆，到4月底已开工保障房占年度保障住房建设总量的比例为41%。
　　据悉其最大障碍之一是资金短缺。完成今年1000万套保障房建设的目标所需资金至少1.3万亿元，其中至少8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。而各级政府承担的5000多亿元中，中央财政1030亿元，其余的4000亿元由省、市、县三级政府解决。
　　保障房的大规模入市被认为是缓解住房紧张的最后手段，现在出现这样一个开局不利局面，其实并不奇怪。虽然保障房的建设被作为政治任务而提出来，最终在问责的压力下想必都能完成，但鉴于土地财政的诱惑、地方财权和事权不对等的状况未有根本好转、利益集团的牵制、保障房的公平分配问题以及中央和地方政府的信息不对称等因素，不排除保障房建设种下的是龙种，收获的却是跳蚤。
　　例如，除了开工率不高外，保障房建设中存在的更严重问题其实是经济适用房和廉租房的分配不公。近年来，在国家对“保障性住房”的提倡由经适房转向廉租房的同时，很多地方的“经适房”却越来越向官员倾斜，出现了种种“公务员经适房”。在廉租房的分配方面，也只对本地户籍人口开放，农民工被排除在外，即使一些城市打开缺口，也只是给农民工中的“劳模”分配。可以说，这类制度缺陷严重扭曲了住房保障建设，使得住房保障失去了福利的普惠性。
　　要解决保障房建设中的上述问题，我们不妨参照发达国家的经验。从世界范围看，如何设计住房保障制度，平衡保障性住房与市场化住房之间的关系，是一个具有共性的难题。考察国外住房保障体系，主要包括廉租房、经济适用房、各种租金和购房补贴。发达国家首先是把发展重点放在廉租房上，廉租房占本国住房市场的比重一般在十几个百分点，其次才考虑让部分中低收入家庭拥有产权房（经济适用房）。另外，在早期的住宅紧缺阶段，住房保障顾及面很大，基本包括全部国民；但在近年的居住升级阶段，住房保障的顾及面缩小许多，重点转向低收入家庭。这也就意味着在住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设；而随着告别住宅短缺时代，多数发达国家更倾向于发挥市场机制，减少福利预算支出。其中，货币化补贴日益成为主流。因为政府大规模建造公共住房投资巨大，运营中势必存在管理效率不高的现象。
　　从中国的情况看，政府不可能全方位介入和控制住房市场，让所有人都享受住房福利，只能把重点放在中低收入家庭特别是低收入群体上。从而，须界定好市场与保障之界线，市场的归市场，政府的归政府。
　　具体来说，在产品体系上，政府要主导廉租房和经济适用房建设，但强化前者弱化后者，棚户区和旧城改造也要划分清楚，部分可纳入经济适用房体系，部分让市场作主导。在保障方式上，在进行实物分配的同时，尝试多元化的货币化补贴方式，尽量不要让住房保障伤害市场机制，并给予个人购房以个税抵扣。在资金来源上，通过以下几种方式筹资：一是中央财政拨付资金、地方土地出让收入的一定比例以及其他法定用于保障房建设的财政资金；二是普通开发贷款、针对保障性住房建设的长期优惠贷款和公积金贷款等；三是地方融资平台；四是中央代地方发行地方债券、建立保障房基金，以及将险资的一定比例用于保障房建设。此外，还应严格保障房的分配标准和退出机制。