四月西安房地产市场形势预警:销量下滑 调控加紧
发布时间：2011.05.26
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近日，2011年4月西安房地产市场形势预警分析会召开.据最新数据显示，4月，西安商品房成交面积为62.79万平方米，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显跌落55.77%，连续两月以来市场交易呈现低位趋稳的态势。
时值五月，新一轮中央调控对西安房地产市场的影响逐渐渗透。第一季度全国各城市房地产市场均呈现出动荡的态势。近日，由西安市住房保障和房屋管理局举办的《2011年4月西安房地产市场形势预警分析会》召开，西安房地产预警预报专家领导小组秘书长李宇兵在会上说：“新一轮调控对于楼市的影响正"逐步渗透"。4月，西安商品房成交面积为62.79万平方米，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显跌落55.77%，连续两月以来市场交易呈现低位趋稳的态势，市场新批预售面积同比上年下滑9.25%。受资金筹措压力的逐步加大以及后续政策逐步加码的预期影响，房企打折促销行为已经较为显化”。
3月西安楼市销量破两年内“冰点”
自西安限购令执行以来，近两个月来西安房地产市场成交量持续低迷，每周成交量仅在10万㎡左右的低位徘徊。面对限购令的巨大冲击，西安房产投资性需求受到了强烈的压制，楼市被浓烈的观望气氛所充斥。2011年3月，西安商品房市场销量跌到了近两年以来最低点，同比上年跌幅达七成；进入4月，受部分刚需力量蓄势爆发，商品房销量得到了小幅回暖，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显回落55.77%，目前西安商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。从数据明细中可以看出，4月份普通住宅市场销量增长幅度较为显著，交易面积是46.9万平米，环比上涨58.43%，同比下降达到5成，而其余各物业类型销量都呈现下滑态势。
4月楼市供应量减7.56% 打折促销力度加大
4月，西安商品房新批准预售面积124.35万平方米，环比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%，整个4月份的供应是市场交易量的两倍。由于政策调控持续收紧、房企销售收入大幅缩水、基于银行准备金率的持续上调至21%，银行贷款难度加大。而同时初步走势的房企信托通道也逐步成为银监会重点监控的方向，在这样的金融环境以及行业调控持续加码的背景下，2011年度资金问题无疑是开发企业运营过程中最大的问题。楼市促销、打折、优惠等让利活动在4月已逐步铺开，楼盘房源量释放随即放大，尽管目前大规模、大体量的房源促销尚未体现。目前房企低价推出的房源多是一些楼层、朝向、户型结构等非优势的房源，但从全国市场来看，诸如北京、上海、广州、南京等降价形为已经较为明显，外部融资环境不佳的状况，使得开发商更加依赖销售回款，为了加速回笼资金，后期推盘步伐很有可能会加快，供应量将呈现进一步增长趋势。
本市购买人群仍占市场主导 外地购房者占7.49%
从本月全市普通住宅购买者来源比例来看，本市以外的人群仅占7.49%，与3月份1.41%的比例相比上涨6.08%。但总体来看，本市户籍购房人群购买依旧占据绝对优势，限购效应仍旧在继续蔓延。
本月普通住宅销售比例有明显的增涨，从明细中可以看出，城北区中低价位房源交易增长较为显著，城北住宅销量环比增长113.36%，同时，加上4月大多数开发商不断地将项目促销、优惠额度进行了放大，对各楼盘销售方面也起到了一定拉动效应，间接地拉动了4月住宅市场销量上浮。
后市预测：第一政策调控有可能将进一步加码
自1月26“新国八条”出台起，“限购”、“限价”、“限贷”等一系列“限”字政策实施，银行调整准备金率，国家要求地方政府制定房价控制目标等一系列调控政策。
2011年年初，楼市调控力度便层层深化、步步收紧。政策不断地对房地产市场进行了鞭策，一方面，房地产开发商面临了巨大资金压力，为应对政策调控的冲击，房企纷纷改变了其营销策略，通过推迟开盘速度，放大项目折扣、优惠额度等，尽最大可能将其损失降到最低；另一方面，市场观望气氛也越发浓重，楼市销量下滑显著。
专家认为，未来西安楼市走势将呈现以下特点：
第一、从中央的政策走向来看，后期仍将进一步加码，以强化现有政策的执行效果，以达到切实控制房价的目标。
第二、 在对政策打压力度将继续加大的预期下，2011年后半段，市场观望仍将进一步持续，房企通过加大促销手段来回笼资金的难度也将越来越大，商品房市场销量或呈现再次缩水现象。
第三、从未来走势看，楼市调控无疑将继续收紧，房企对楼盘降价与否的博弈将持续进行，基于“一房一价”政策的严格执行，政府直接以行政之手对高价物业的交易网签进行干预，加之从全国各主要城市整体呈现的交易持续低迷走势，开发企业降价的市场压力已非常明显。
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